21세기 자본주의와 토지개혁

코로나 사태 및 잇따르는 러우 전쟁으로 닥친 경제적 위기를 해결하기 위해 각국 정부는 양적완화 정책으로 대규모로 돈을 풀었다.

사회에 풀린 돈은 돌고 돌아 결국은 자산 가격의 인플레이션 버블로 귀결된다. 대표적인 자산인 부동산, 주식, 금, 비트코인, 예술품들의 가격이 이 기간 동안에 모두 급등했다.

부동산이라는 자산은 나머지 자산들과 달리 사람들의 일상생활에 직접적인 영향을 미치는 것이라 성격이 다른다. 주식이나 금, 예술품 가격이 아무리 올라도 그걸 소유하지 않은 사람들의 지갑에서 돈을 빼앗아 가지는 않는다. 그러나 주택가격이 오르면 곧바로 임대료가 올라 무주택자의 지갑을 가차없이 공격한다.

높은 주택 임대료는 특히 청년층을 더 빈곤하게 만드는 결정적인 원인이 되고 있으며, 거의 모든 선진국에서 나타나는 공통적인 문제이다. AI와 기술혁신으로 발생하는 양극화도 버거운 사회문제인데, 높아진 임대료가 거기에 쐐기를 박아 더욱 큰 빈부격차를 만든다.

자산이 없이 시작하는 청년층이 특히 더 높아진 임대료에 공격을 받고 이들의 주거 불안정은 세계적으로 낮아지는 출산율에도 결정적으로 영향을 미친다.

기술 혁신과 AI는 일반적으로 재화와 서비스를 풍부하게 공급해서 가격을 떨어뜨린다. 그래서 결과적으로 21세기에 사는 우리는 20세기에 비해 음식, 전기, 통신, 교통을 훨씬 풍부하게 누리고 있다.

20세기까지는 '의식주' 세가지를 사람이 살아가는 근본적인 요소라 불렀다. 이제 옷가지는 너무 풍부해져서 심지어 쓰레기 문제를 야기할 정도로 값이 싸졌기 때문에 사치를 하지 않는 한 더이상 가계살림을 압박하는 요소가 아니다. 기술혁신 덕이다.

21세기에는 '의식주' 외에 전기(에너지), 교통, 통신이 사람이 살아가는 근본 요소라 할 수 있고, 따지고 보면 이것들도 기술혁신으로 비교적 풍부하게 공급될 수 있는 것들이다.

유일하게 주택만이 생산 비용과 기간이 길고 유한 자원인 토지와 묶여 있어 기술혁신에 의한 현저한 가격하락을 기대할 수 없다. 특히 일상에서 소비하는 재화라는 인식보다는 부를 축적하는 자산이라는 인식이 더 커서 인플레이션 버블도 심학다. 필수재화이므로, 높아진 주거비용은 결국 가난한 사람을 더욱 가난하게 만든다.

이에 대한 해결책으로 토지공개념과 임대주택을 기본으로 하는 '21세기 토지개혁'이 필요하다고 본다.

토지, 지하, 공중을 포함한 모든 공간은 원천적으로 개인의 소유가 될 수 없는 인류의 공동 자산이다라는 것이 토지공개념이다. 누군가가 추가적으로 생산해 낼수 없는 유한한 자원이며, 과거 현재 미래의 전 인류가 공동 소유하는 자산이다. 토지(지하, 공중포함)공간은 개인이 일시적으로 점유할 수 있지만 소유할 수는 없어야 한다는 것이다.

21세기 토지개혁은 국가가 모든 개인으로부터 토지(지하, 공중공간포함) 소유권을 몰수하고, 그대신 50년~100년 수준의 점유권을 부여한다. 국가는 점유자에게 상응하는 토지공간 사용료를 부과한다. (1%~2%의 보유세와 비슷한 수준의 개념으로)

국가는 거둬들인 토지공간 사용료 자금을 이용하여 지속적으로 중간가격 이하의 주택을 사들이거나 건축하여 지속적으로  국유화한다. 국유화한 주택은 시장가보다 현저히 낮은 가격에 저소득자들에게 장기임대로 제공하여 주거비용을 현저히 낮춘다.

대부분의 주택구매는 개인들이 대출을 받아서 하는데, 소득이 낮을 수록 높은 이자를 지불하므로 그것도 분배에 있어 역진적이다. 국가는 가장 낮은 이자비용으로 국채를 발행할 수 있으므로 일정규모로 지속적으로 국채를 발행한 기금으로 주택 국유화를 추진해야 한다.

매년 0.5%~1%만 공공임대로 전환되면 30년 후에는 주택시장에서 공공임대 주택의 비율이 충분히 높아진다. 이러한 방식으로 주거안정을 영구히 꾀할 수 있다.

끝.

(질문) 소유권 박탈은 너무 공산주의적 발상이라 현실적이지 않습니다. 현실적인 방안이 뭡니까?

현실적으로 현행법 테두리에서 시행하자면, 실효 보유세를 0.5% 이상으로 올리고 공공주택을 확대하는 법을 통과시켜야 한다. (현 실효 보유세율은 0.15% 수준임)

(질문) LH공사에서 이미 공공임대 사업하는 것과 뭐가 달라요?

기존 LH공사는 공공임대 비율이 높지 않고, 신축 주택을 대출포함 저가에 소유권을 민간에 넘긴다.

LH공사는 소유권을 넘기지 말고, 오히려 적극적으로 기존 민간 아파트의 소유권을 사들여 공공임대로 전환해야한다.

결과적으로 공공주택의 비율을 높여야 한다.

(질문) 공공임대는 얼마나 싸게 공급할 수 있는가?  

공공소유의 주택에서 발생하는 필수 관리비용 및 세금을 지탱할 정도만 되는 수준으로 낮출수 있다. 대략 반값임대..

(질문) 공공임대는 결국 공산주의 아닌가?

아니다. 시장에 나온 고가의 주택은 대상이 아니다. 중위가격 이하의 주택만 사들여 공공화 하는 것이다.

(질문) 부동산 소유권을 인정하지 않는 중공에서도 부동산 폭등하고 문제가 되지 않았나?

주택의 소유권을 민간과 국가가 나눠 갖자는 것이다. 국가는 소유권(또는 장기점유권)을 팔지 않고, 임대로만 활용하는 것이 다르다. 국가 소유의 주택이 낮은 임대료로 시장에 풍부히 존재하면 집값 폭등이 일어나기 어렵다.

고가의 민간 소유 주택이 주거보다는 투자(투기)에 활용되어도, 낮은 가격의 공공임대가 있어 주거안정이 가능하다.

(질문) ...

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(참고1) 대한민국 전체 주택 수는?

통계청이 발표한 '2024년 인구주택총조사' 결과에 따르면, 2024년 11월 1일 기준으로 대한민국 전체 주택 수는 1,987만 3천호입니다.
이는 전년 대비 1.7%(32만 6천호) 증가한 수치이며, 주택 종류별로는 아파트가 전체의 65.3%를 차지하며 가장 큰 비중을 차지했습니다. 또한, 전체 주택 중 건축된 지 20년 이상 된 주택이 54.9%를 차지하는 것으로 나타났습니다.


(참고2) 공공임대 주택의 비율은?

가장 최근의 신뢰할 수 있는 데이터에 따르면, 2021년 기준으로 대한민국 전체 주택 수 대비 공공임대 주택의 비율은 **약 8.9%**입니다.
이 수치는 2021년 국토교통부의 발표를 토대로 한 것으로, 공공임대주택 재고가 170만 가구에 도달하면서 OECD 국가 중 9위 수준에 해당했습니다.
다만, 이는 2021년 기준 통계이므로 2024년 현재의 정확한 수치는 변동이 있을 수 있습니다. 공공임대주택 공급 정책은 지속적으로 추진되고 있기 때문에 비율은 꾸준히 증가하는 추세입니다.

(참고3) 공공임대 비율이 높은 나라는?

공공임대주택 비율이 높은 나라는 주로 유럽 국가들이며, 그 중에서도 네덜란드가 가장 높은 비율을 차지하고 있습니다.
최근 자료에 따르면, 주요 국가들의 공공임대주택 비율은 다음과 같습니다.
* 네덜란드: 전체 주택의 약 **34.1%**가 공공임대 주택(사회주택)입니다.
* 오스트리아: 약 23.6%
* 덴마크: 약 21.3%
* 영국: 약 16.4%
* 프랑스: 약 14.0%
이들 국가는 산업화 초기에 도시로 인구가 집중되면서 주택난이 심화되자, 노동자 등 서민의 주거 안정을 위해 공공주택을 적극적으로 도입했습니다. 특히, 이들 국가의 공공임대주택은 단순히 저소득층을 위한 주거 공간이 아니라, 다양한 계층이 함께 거주하고 일반 주택과 차별 없는 높은 품질로 '누구나 살고 싶은 공간'으로 인식되는 경우가 많습니다.
대한민국의 공공임대주택 비율은 2021년 기준 약 8.9%로, OECD 평균(약 7.1%)보다는 높은 수준이지만, 주거복지 선진국들과 비교하면 아직 낮은 편입니다.

(참고) 실효 보유세율과 그에 따른 세수는?

대한민국의 부동산 실효 보유세율과 그에 따른 세수에 대한 정확한 수치는 시점과 조사 기관에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 대체적인 경향은 다음과 같습니다.
실효 보유세율
실효 보유세율은 '민간이 보유한 부동산 자산 총액 대비 실제 걷힌 보유세액'을 의미합니다. 이는 명목 세율과 달리 공시가격 현실화율, 공정시장가액비율 등 복잡한 요소를 반영하므로 실제 세 부담을 측정하는 데 더 유용합니다.
* 한국의 실효 보유세율: 한국의 실효 보유세율은 0.1%대 수준으로, **OECD 주요국 평균(0.5% 내외)**에 비해 낮은 수준으로 평가됩니다. 예를 들어, 2018년 기준 한국의 실효세율은 0.16%로 OECD 평균(0.54%)의 약 3분의 1 수준이었습니다.
* 변동 추이: 2018년 이후 공시가격 현실화와 종합부동산세 강화 정책으로 인해 실효세율이 상승하는 추세였으나, 최근 세제 완화 정책으로 인해 다시 하락하는 경향을 보이고 있습니다. 일부 조사에 따르면, 2020년 0.23%였던 서울 아파트의 실효세율이 2024년 0.15%로 하락한 사례도 있습니다.
보유세수 (총액)
보유세수는 재산세와 종합부동산세 등을 합한 금액을 말합니다.
* 보유세수 규모: 보유세수는 최근 몇 년간 급격히 증가했습니다. 2022년에는 공시가격 상승과 종부세 강화 등으로 인해 세수가 크게 늘었습니다.
* GDP 대비 비중: 2022년 기준 한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비중은 1.23%로, OECD 국가 평균(0.97%)과 중간값(0.76%)을 상회하는 것으로 나타났습니다.
* 최근 동향: 2023년 이후 정부의 세제 완화 정책으로 인해 보유세 세수 규모는 감소할 것으로 예상됩니다.
결론 및 시사점
한국의 부동산 보유세는 실효세율이 낮고 (부동산 자산가치 대비 세 부담이 적음), 세수 규모는 GDP 대비 높은 (총 세금 중 보유세가 차지하는 비중이 큼) 독특한 구조를 가지고 있습니다. 이는 부동산 자산의 총액이 다른 나라에 비해 상대적으로 높기 때문이며, 특히 부동산 보유의 쏠림 현상이 심하다는 것을 반영합니다.

따라서 단순히 보유세 실효세율만 보거나, GDP 대비 보유세 비중만으로는 한국의 부동산 세 부담을 온전히 이해하기 어렵다는 지적이 많습니다. 두 지표를 종합적으로 고려해야 합니다.

** 보유세 비중 5%가 다른 나라에 비해 GDP대비 높은 것은 문제가 되는 것이 아니다. 오히려 분배의 측면에서 더 바람직한 것이다. 분배에 역진적인 부가세가 20%정도이다.